11 proc. mieszkań w Polsce to pustostany. GUS wyjaśnia, dlaczego jest ich tak dużo. Pora na podatek katastralny?

Trwa analizowanie ogromu danych zebranych w ramach ubiegłorocznego spisu powszechnego. 26 kwietnia Główny Urząd Statystyczny opublikował kolejną porcję wstępnych danych. Zaskoczyła m.in. liczba pustostanów, które stanowią średnio 11 proc. wszystkich mieszkań, a w niektórych województwach jest to nawet 16 proc. Co istotne, są to faktycznie lokale, w których nikt nie mieszka, co stwierdzono na podstawie ilości zużywanego w nich prądu.

– To wiąże się na pewno z wieloma ciekawymi procesami społeczno-gospodarczymi – zauważa cytowany przez Forsal.pl Dominik Rozkrut, prezes GUS. – To bardzo istotna informacja, myślę, że ciekawa z perspektywy prowadzenia polityki społeczno-gospodarczej.

Nie podano na razie, w których regionach liczba pustostanów wzrosła, a w jakich zmalała. W poprzednich dekadach takich lokali na ogół przybywało. Jak podaje Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR, w latach 2003–2016 nieużywanych mieszkań przybyło w większości miast na prawach powiatu. Łącznie w tym okresie liczba pustostanów w polskich miastach skoczyła z 18,9 tys. do blisko 46 tys. W znacznej części były to lokale gminne.

– Posiadanie pustostanów to istotny problem dla samorządów. Wiele takich lokali jest w złym stanie technicznym, a wyremontowanie ich wiąże się z dużymi wydatkami – podają eksperci OPM IRMiR. – Budynki, które są w najgorszym stanie, są wyburzane, a następnie oczyszczony teren sprzedaje się inwestorom.

Na pytanie o to, czemu w Polsce jest tak dużo pustostanów, trudno odpowiedzieć – nie gromadzi się takich danych. Jednym z powodów z pewnością jest brak funduszy na remont mieszkań gminnych, przez co niszczejące lokale nie mogą być użytkowane. Nie tłumaczy to jednak, dlaczego istnieją też pustostany prywatne. Zdaniem prezesa GUS można tu wskazać dwie istotne przyczyny:

• ruchy migracyjne – część nieruchomości stoi pusta, bo czeka na właścicieli, którzy wyjechali za pracą, ale planują kiedyś wrócić,
• zakupy inwestycyjne – część inwestorów nabywa nieruchomości, ale ich nie wynajmuje, tylko czeka, żeby dzięki wzrostowi cen nieruchomości sprzedać je z zyskiem.

W przypadku pustostanów prywatnych w grę mogą wchodzić także inne przyczyny. Zdarzają się np. osoby, które przestają wynajmować posiadane mieszkania z obawy przed problematycznymi lokatorami czy po prostu z braku czasu (jeśli np. posiadają kilka lokali). Bywają też mieszkania na wynajem, na które zwyczajnie nie ma chętnych, np. z powodu stanu technicznego czy niefortunnej lokalizacji.

Innym problemem mogą być zawiłe kwestie własnościowe, np. związane ze spadkiem. Gdy nie jest jasne, do kogo należy mieszkanie lub kilku współwłaścicieli nie może się dogadać, lokal również może stać pusty. Podobny problem pojawia się czasem w przypadku budynków miejskich – roszczenia dawnych właścicieli czy innych podmiotów mogą na wiele lat „zablokować” nieruchomość.

Należy też pamiętać, że w zależności od sposobu gromadzenia danych liczba pustostanów w statystykach może być nieco zawyżona – część osób zarabiających na wynajmie ukrywa to i zgłasza swoje lokale jako nieużywane. Raczej nie dotyczy to jednak najnowszych danych ze spisu powszechnego, gdzie, jak wspomniano, analizowano także zużycie energii elektrycznej w nieruchomościach.

Pustostany często budzą silne emocje w kontekście niedoboru mieszkań w Polsce i ich niskiej dostępności. W debatach na ten temat pojawiają się np. głosy, że wykup mieszkań przez inwestorów, którzy następnie ich nie wykorzystują, przyczynia się do wzrostu cen. Podobnie zarzuty pojawiają się pod adresem tzw. flippingu. Również Ministerstwo Rozwoju i Technologii dostrzega w pustostanach zagrożenie.

– Potwierdzamy, że dostrzegamy problem tzw. pustostanów, czyli mieszkań kupowanych wyłącznie w celach inwestycyjnych, które nie są przez nabywcę ani zamieszkiwane, ani wynajmowane. Analizujemy też kwestię tzw. flippingu, czyli nabywania mieszkań w celu ich szybkiej sprzedaży po wyższej cenie – informował resort rozwoju w listopadzie 2021 r.

Zdaniem części ekspertów rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie podatku katastralnego. Jest to podatek od nieruchomości obliczany od wartości nieruchomości, a nie – jak to obecnie ma miejsce w Polsce – od metrażu. Często płaci się go dopiero od drugiego czy trzeciego mieszkania, dzięki czemu nie utrudnia zakupu lokum na własne potrzeby.

Jak pokazują przykłady z krajów, gdzie takie rozwiązanie funkcjonuje (m.in. Francja, Niemcy, Belgia, Wielka Brytania), podatek katastralny to na tyle duży koszt dla właściciela, że zniechęca do kupowania wielu mieszkań i trzymania ich w charakterze pustostanów. Dzięki temu więcej lokali trafia do sprzedaży czy na rynek najmu. W Polsce podatek katastralny budzi jednak silny opór społeczny, a rząd od lat regularnie zapewnia, iż nie planuje go wprowadzić.